Hallo,
brauche mal bitte Euren Rat:
Auf unserem Nachbargrundstück Südseite unserer DHH wird von einem Bauträger
ein EFH neu gebaut. Bei uns ist alles insgesamt sehr eng. Wir haben auch nur
ca. 4m von der Hauswand zur Grundstücksgrenze im Süden.

Der Bauträger hat uns den Bebauungsplan vorgelegt und entsprechend
unterzeichnen lassen.
Nun wird gerade gebaut und es ergeben sich zumindest sichtbar und für uns
relevant 2 gravierend Änderungen.

Die Nordwand des EFH sollte 3,13m von der Grundstücksgrenze entfernt stehen
(1/2 Höhe Haus). An der Nrodwand war nur ein Fenster und sonst nichts
geplant und so haben wir auch unterschrieben.
Nun stellt sich heraus, dass an der uns zugewandten Seite eine Treppe in den
Keller mit einer Überdachung in Höhe EG gebaut wird. Damit steht nun eine
"Mauer" nicht in ca. 3m, wie von uns unterschrieben, sondern in weniger als
2m Entfernung von Zaun. Insgesamt ist das nun auch kein Ausgang aus dem
Keller mit vielleicht einem Metallgeländer, sondern das wirdeine Art Erker
mit Fenster und schrägen Dach vom 1.OG ausgehend.

Zum zweiten ist mir das Folgende aufgefallen (seit heute liegen uns nach
mehrfacher Aufforderung, die angeblich aktuellen Baupläne vor!):
Laut Messprotokoll beträgt die 1/2 Höhe auf der Nordseite des neuen Gebäudes
3,13 m. Damit darf doch das Gebäude nur max. 6,26m hoch werden.
Laut dem Bauplan ist ein Höhenwert eingezeichnet: 6,21m unterhalb des
Dachbalken.
Dann kommen noch Dachbalken, Isolierung und das Dach hinzu. (Der Nachbar
soll wohl einen Sichtdachstuhl erhalten). Damit wird doch die erlaubte Höhe
niemals eingehalten!

Wie empfehlt ihr uns das weitere Verhalten?
Gleich Rechtsanwalt (ich habe, obwohl rechtsschutzversichrt, bisher noch nie
einen in Anspruch nehmen müssen!)? Wie seht Ihr unsere "zwei gravierenden
Problem" oben aus eurer Sicht? Ist dies mit dem Baurecht vereinbar?

Vielen Dank für Eure Tipps!
Ciao Thomas


--------------------------------------------------
Thomas G. Lehder

ThomasG@Lehder.de
http://www.lehder.de
--------------------------------------------------

Thomas G. Lehder wrote:

> Der Bauträger hat uns den Bebauungsplan vorgelegt und entsprechend
> unterzeichnen lassen.

sicherlich nicht den bebauungsplan, sondern eher das baugesuch und die
zustimmungserklärung des angrenzers.

> Damit steht nun eine
> "Mauer" nicht in ca. 3m, wie von uns unterschrieben, sondern in weniger als
> 2m Entfernung von Zaun.

wie hoch wird die mauer?
>
> 3,13 m. Damit darf doch das Gebäude nur max. 6,26m hoch werden.
> Laut dem Bauplan ist ein Höhenwert eingezeichnet: 6,21m unterhalb des
> Dachbalken.

richtig.
die mit 6,26 m einzuhaltene höhe ist die "das Maß vom Schnittpunkt der
Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der
Dachhaut" - also der oberkante der ziegel. das ist das baurechtlich
einzuhaltende maß.
da kommen je nach wandaufbau (vollwärmeschutz trägt nochmal 12-16 cm
auf!), dachaufbau und dachneigung 30 bis 40 cm dazu.

> Wie empfehlt ihr uns das weitere Verhalten?
> Gleich Rechtsanwalt (ich habe, obwohl rechtsschutzversichrt, bisher noch nie
> einen in Anspruch nehmen müssen!)? Wie seht Ihr unsere "zwei gravierenden
> Problem" oben aus eurer Sicht? Ist dies mit dem Baurecht vereinbar?

nein, das ist nicht mit dem baurecht vereinbar. aber durchaus mit der
gängigen (bauträger-) praxis.

andererseits würde ich nicht als ein "gravierendes problem" darstellen.
aus eurer sicht kann ich diese beurteilung zwar nachvollziehen, aber
baurechtlich ist das nicht so relevant.

ich sehe für euch zwei möglichkeiten:

a) richtig stunk machen
b) mit dem bauträger kontakt aufnehmen
c) mit der zuständigen bauaufsicht (beubehörde oder landratsamt) kontakt
aufnehmen.

aufgrund meiner erfahrung mit bauträgern gehe ich aber davon aus, daß b)
nicht sehr viel bringt und a) nicht sehr von erfolg gekrönt sein wird.
c) wäre meiner meinung der erste schritt.

diese beurteilung mag für euch enttäuschend sein, aber es gibt zu
bedenken, daß das landesbaurecht der baubehörde an verschiedenen stellen
spielräume vorgibt für z.b. "untergeordnete bauteile" (wie z.b. erker
oder vordächer, "geringfügige abweichungen" (meßtoleranz des vermessers
z.b. 3-4 cm) oder nachgenehmigung von abweichungen (soweit innerhalb der
gesetzlichen norm).

ihr habt jedoch grundsätzlich das recht auf einhaltung des bauordnung
und der genehmigten pläne. daraus folgt die pflicht des bauträgers, die
außenmauer mit 6,26 m höhe einzuhalten und die änderungen an der
nordwand nachgenehmigen zu lassen (ich gehe mal davon aus, daß die
geschilderten änderungen genehmigungsfähig sind).

mein tipp:
- aktuelle ausgabe des nachbarrechts oder der landesbauordnung besorgen
- gespräch mit der bauaufsicht, rausfinden, wie sie das beurteilen (die
könnten z.b. durchaus groll gegen den ein oder anderen bauträger hegen,
weil er sich immer so unverschämt benimmt)
- druck ausüben auf den bauträger, indem schriftlich die zustimmung
zuückgenommen wird; auf einhaltung der firsthöhe pochen, evtl.
entsprechende paragrafen der landesbauordnung zitieren, um sachverstand
vorzutäuschen; auf sofortige nachgenehmigung des kellerabgangs bestehen;
mit antrag der baueinstellung drohen; mit bauaufsicht drohen; mit
rechtsanwalt drohen.
- zur ausführung der wand detailpläne zum dachaufbau, wandaufbau und zur
geplanten geländeoberfläche anfordern; meßprotokoll des vermessers vom
bauträger fordern
- brief an bauträger per einschreiben mit rückschein (macht immer
eindruck ;-)
- immer mal wieder auf der baustelle erscheinen und nachmessen
- bei ausführung der wand die bauaufsicht verständigen und bitten,
nachzumessen, weil abweichung vermutet wird
- evtl. architekten als berater einschalten

gruss aus dem verschwitzten stuttgart

--
thomas kemmer
architektenwerk.de

Hallo Thomas,
danke für deine ausführliche Antwort. Ich sehe jetzt wenigstens etwas
klarer.

"thomas kemmer" schrieb im Newsbeitrag
news:1fye7j6.aws2ns12b4q8kN%nachname@architektenwerk.de...
> Thomas G. Lehder wrote:
>
>
> > Damit steht nun eine
> > "Mauer" nicht in ca. 3m, wie von uns unterschrieben, sondern in weniger
als
> > 2m Entfernung von Zaun.
>
> wie hoch wird die mauer?

Laut den uns vorliegenden Architektenzeichnungen (leider die Ansichten ohne
Masse) schaut es so aus:

Eine Betonmauer ca. 1,30 m Höhe.
Darauf eine Holz(?)-wand oder einzelne Stempel, die ein Vordach halten. Das
geplante Vordach befindet sich in Höhe des Fussbodens des 1. OG, lt. Plan
(dieser ist mit Massen) am Haus mit 3,31 m und Neigung 22°!

> >
> > 3,13 m. Damit darf doch das Gebäude nur max. 6,26m hoch werden.
> > Laut dem Bauplan ist ein Höhenwert eingezeichnet: 6,21m unterhalb des
> > Dachbalken.
>
> richtig.
> die mit 6,26 m einzuhaltene höhe ist die "das Maß vom Schnittpunkt der
> Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der
> Dachhaut" - also der oberkante der ziegel. das ist das baurechtlich
> einzuhaltende maß.
> da kommen je nach wandaufbau (vollwärmeschutz trägt nochmal 12-16 cm
> auf!), dachaufbau und dachneigung 30 bis 40 cm dazu.
>

Wenn ich das richtig verstehe (paragraphendeutsch ;-))) scheint dann das
Mass 1/2 Höhe sich auf nur die Wand, nicht das Dach zu beziehen?

Vielen Dank!
Ciao Thomas

"Thomas G. Lehder" schrieb:

Hallo Thomas!

www.feuertrutz.de

Dort Findest Du Deine Landesbauordnung, siehe §6 Abstandsflächen.

Der Paragraph betrifft also die nachbarschützenden Belange. Hier findest
Du, wie diese Abstandsflächen ermittelt werden und welche Bauteile
innerhalb der Abstandflächen zulässig sind.

> Der Bauträger hat uns den Bebauungsplan vorgelegt und entsprechend
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
Du meinst die Unterlagen zur Baugenehmigung? Uund sind die vorliegenden
neuen (aktualisierten) Pläne bereits freigegeben?

Wenn nun jetzt tatsächlich und nachweislich nicht genehmigungskonform
gebaut würde, könntest Du das natürlich dem Bauamt vertickern und das
Bauamt kann dann mit Baustopp bis hin zu Rückbau oder einer
Abrissverfügung in schweren Fällen reagieren.

Parallel dazu gibt es immer noch den privatrechtlichen Weg. Sofern in
unzulässiger Weise Abstandsflächen auf Dein Grundstück fallen sollten,
könnten diese u.U. auch per Baulast von Dir übernommen und dies dann
zwischen beiden Seiten monetär abgegolten werden.

Viele Grüße, Bettina








> Nun wird gerade gebaut und es ergeben sich zumindest sichtbar und für uns
> relevant 2 gravierend Änderungen.
>
> Die Nordwand des EFH sollte 3,13m von der Grundstücksgrenze entfernt stehen
> (1/2 Höhe Haus). An der Nrodwand war nur ein Fenster und sonst nichts
> geplant und so haben wir auch unterschrieben.
> Nun stellt sich heraus, dass an der uns zugewandten Seite eine Treppe in den
> Keller mit einer Überdachung in Höhe EG gebaut wird. Damit steht nun eine
> "Mauer" nicht in ca. 3m, wie von uns unterschrieben, sondern in weniger als
> 2m Entfernung von Zaun. Insgesamt ist das nun auch kein Ausgang aus dem
> Keller mit vielleicht einem Metallgeländer, sondern das wirdeine Art Erker
> mit Fenster und schrägen Dach vom 1.OG ausgehend.
>
> Zum zweiten ist mir das Folgende aufgefallen (seit heute liegen uns nach
> mehrfacher Aufforderung, die angeblich aktuellen Baupläne vor!):
> Laut Messprotokoll beträgt die 1/2 Höhe auf der Nordseite des neuen Gebäudes
> 3,13 m. Damit darf doch das Gebäude nur max. 6,26m hoch werden.
> Laut dem Bauplan ist ein Höhenwert eingezeichnet: 6,21m unterhalb des
> Dachbalken.
> Dann kommen noch Dachbalken, Isolierung und das Dach hinzu. (Der Nachbar
> soll wohl einen Sichtdachstuhl erhalten). Damit wird doch die erlaubte Höhe
> niemals eingehalten!
>
> Wie empfehlt ihr uns das weitere Verhalten?
> Gleich Rechtsanwalt (ich habe, obwohl rechtsschutzversichrt, bisher noch nie
> einen in Anspruch nehmen müssen!)? Wie seht Ihr unsere "zwei gravierenden
> Problem" oben aus eurer Sicht? Ist dies mit dem Baurecht vereinbar?
>
> Vielen Dank für Eure Tipps!
> Ciao Thomas
>
> --------------------------------------------------
> Thomas G. Lehder
>
> ThomasG@Lehder.de
> http://www.lehder.de
> --------------------------------------------------

Thomas G. Lehder wrote:

> Eine Betonmauer ca. 1,30 m Höhe.
> Darauf eine Holz(?)-wand oder einzelne Stempel, die ein Vordach halten. Das
> geplante Vordach befindet sich in Höhe des Fussbodens des 1. OG, lt. Plan
> (dieser ist mit Massen) am Haus mit 3,31 m und Neigung 22°

das scheint noch im rahmen der landesbauordnung (ba-wü). dort steht
unter § 5:

(6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht

1. untergeordnete Bauteile wie Gesimse, Dachvorsprünge, Eingangs-
und Terrassenüberdachungen, wenn sie nicht mehr als 1,5 m vor die
Außenwand vortreten,


> Wenn ich das richtig verstehe (paragraphendeutsch ;-))) scheint dann das
> Mass 1/2 Höhe sich auf nur die Wand, nicht das Dach zu beziehen?

doch, es bezieht sich auf die wand.
aber die "wandhöhe" ist bei anschließender dachtraufe definiert als
schnittpunkt der wandoberfläche mit der dachoberfläche.
es wäre etwas anderes, wenn der obere wandabschluß nicht von der traufe
gebildet wird, sondern vom first. da spielt dann die dachneigung für die
berechnung der wandhöhe eine rolle.

--
thomas kemmer
architektenwerk.de

Hi Bettina,

hab ne mail geschrieben, weiß aber nicht
ob sie ankommt, da meine email bei Deinem
Provider als Spamquelle registriert ist/war-
und die letzte zurückkam.

Da ich auch im Telefonbuch nix mehr finde,
bin immer Montag bis Mittwoch in D-
Rest der Woche weg und unerreichbar :-)

Gruß

Tobias